南园专业大新时代大厦写字楼
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产品描述

考察平面布局,看是否有不好利用的死角,导致实际能使用的面积小于需要的面积,或者会导致工区摆放非常复杂,不得不有人窝在角落或者靠着柱子办公的情况。如果有条件,可以通过CAD图来测算一下实际使用率。
     询问装修是否有供应商,简单来说,是不是只能用写字楼的装修供应商进行装修,这可能造成一些额外的费用支出。
考察卫生间,人们常常会说这样一句话,“卫生间代表了物业的好坏”。至少,作为行政,你不想以后老是接到员工关于卫生间问题的各种投诉吧?
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考察交通及路况,“您从我们这走到地铁站多也就用10分钟非常方便”,这十分钟是要看走路速度了。所以可以挑选一个上下班高峰附近的时段去考察,体验一下周边的交通情况。
考察电梯运力,通常情况下,一栋15层每层1000平米的写字楼,如果入驻率达到了90%,楼内大概会有2000名在这里办公的人,如果楼内有8部满员状态下能搭载16人的电梯,也要运16次才能把2000人运一个遍。有一些人员密集的写字楼,上下班高峰或中午时间段需要等10分钟以上毫不夸张。
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在中国人的传统观念里,有房就代表着有“家”。 


 知乎上,有个逾7**关注的问题。你孤*的时候是什么?有知友回答“千里迢迢,背井离乡,一个人下火车看到万家灯火的瞬间”,得到了很多人的点赞和共鸣。每当新春佳节临近之时,也是思乡之情浓之际,在中国人的传统观念里,有房就代表着有“家”。


 北京常住人口2300万,其中外地人口占近40%。这些人中,很多人在北京置业,但大部分的人无法承担北京高昂的居住成本,“返乡置业”成为他们或早或晚要迈出的一步。又逢年关,面对着京城雾霾与高企的房价,到底是回家置业还是坚守北京打拼,估计会成为挣扎中的年轻人苦苦思索的问题。


 地方楼市迎来返乡置业小


 老家在山东淄博市的高先生在北京媒体行业工作了两年,由于高铁票非常吃紧,刚刚抢上回家硬座的他很是满足。从北京到淄博乘火车要6个小时,两年来疲于奔波,已经定于24日返乡的他心里已经有了回家置业的想法。“去年淄博均价不到6000元,今年在6300元左右,毕竟是三线城市,涨幅不大。”高先生说北京是他不敢想的,总是要回老家买房子结婚的。


 在北京地产行业笔耕多年的李女士是广西南宁人,已经适应北京居住的她今年并不打算回老家过年。去年年初,李女士在南宁一个开发区托朋友买了一套房产,虽然朋友们并不认可她以7000元单价在郊区置业,认为在市置业更有**。但李女士也有自己的考量,**她置业的新区是**开发的区域,绿地、万科、宝能、恒大等开发商相继入驻;其次她选择的万科魅力之城是学区住房且精装修;并有双地铁,其中一条预计2019年通车。据她所知,房价现已经涨到一万二左右。


 2014年春节期间某调查机构推出的“回家置业”问卷调查显示,在被访的在京外地人士中,没有在京购房意向的占了66.8%,而有意向在家乡置业的却占了45.5%。据调查人员表示,早几年,这样的调查几乎很难推出,因为认为“回家买房”是在首都“混”不下去不得已而为之的事情,而由于近几年北上广深等大城市房价高企、行业竞争激烈、气候越来越差等因素使然,“回家买房”不仅成为一种思潮,更多的人都付诸实际行动,如果今年再做这样的调查,相信回乡置业的比例会更高。


 三四线城市四成房被回乡者买走


 “每年春节前后一个月时间,全年销售额的40%要靠过年返乡的客户。”河北霸州一位开发商告诉记者。霸州是河北省一个小城市,人口不多,该市房地产起步也较晚,在2014和2016年得到迅猛增长,年涨幅都在30%左右。


 “除去炒房者,真正需要买房的主要有两种人,种是在霸州生活工作的外地人,随着霸州建设和发展选择定居霸州的人也很多,这一现象在胜芳尤其突出。**种是霸州‘城外人’向‘城里’的人口转移,市区的吸引力不言而喻”。这位姓梁的开发商告诉《广厦时代》,一般从霸州出去的工作人群,大多集中在北京、天津、石家庄等大中城市,春节期间是项目销售的高峰期,乡镇返乡客户是购房的主力,大部分返乡客户“不差钱”。


 而在离北京较近的河北秦皇岛、承德、邯郸等地,不少邻近城区、价格适中的楼盘受到返乡置业者的青睐。记者春节期间,走访了河北隆基泰和位于秦皇岛的几个项目,销售负责人表示,虽然冬季是秦皇岛传统的销售淡季,但在春节期间,会有一个小小的销售高峰,主要就是从外地返乡过年的客户,有相当大的比例是从北京回来的秦皇岛人。


 据了解,目前,在房企中,除了万科、绿地等少数房企早早打出了返乡置业的旗帜,大多数房企在今年返乡置业的节点上并没有太大的动作和宣传。去年春节,南宁万科在2月11日到17日之间发出了“不同的城市同一个万科,南宁万科2015年返乡置业活动温暖全城”的口号。今年,万科中西部区域城市联动推出“万科和你17(一起)过年”活动,设置了归家礼、到访礼、互动礼、成交礼、安家礼五重置业礼。《广厦时代》查询万科活动发现,五重大礼无非是滴滴红包、常规礼品,其中“购房直减5000元”的安家礼必须是客户到访并购买项目住宅产品方可使用,优惠力度并不尽如人意。据万科魅力之城准李女士回忆,去年春季,开发商只有一些常规的活动,如全款95折之类的优惠措施,也并没有什么额外的新春优惠。


 楼市进入年末收尾阶段,北京的售楼处多数萧条,据某楼盘销售人员透露,100多位销售现只剩下十多位轮班,多数项目都已封账。保守估计,北京常住外来人口800万,每近年底,市场上都会有一波的群体回乡置业。和北京骤然下降的销售节奏相反,二三四线城市开发商一定会在返乡置业潮中有所动作。但是抛开言之无物的广告宣传,项目自身是否针对返乡置业人群制定出一定的优惠措施,可以在短时间内让他们出手才是位的。


 返乡置业需要注意哪些风险?


 从去年开始,一些二线城市楼市价格一路攀升,同时也因为投资需求增加,大量二线城市面临非常大的调控压力。如何结合自己常住城市目前的市场状况做出正确的置业选择呢?亚豪机构市场研究部总监郭毅接受《广厦时代》采访时表达了自己对于返乡置业的看法,她认为:“**要考虑城市自身产业发展状况和楼市本身市场供需的平衡度,注意政策和市场两个方面的风险。如果市场相对健康,发展相对稳健,还是可以考虑去购置,但是市场如果面临非常大的调控压力,还是要注意出现下行的这种可能性。其次,要考虑自己未来生活所在地去购置房产,如果未来回家居住时间并不长,购房之后空置率比较高,就要从投资角度看租售比,是否有升值的空间、租金回报如何等这些问题。”郭毅建议,从置业来说,要考虑自身实际需求,一方面是生活和居住的需求,一方面是自身经济能力,其次是对于房产未来投资升值的预期,从以上三方面综合考量自己是否要返乡置业。


 则认为:“返乡置业和在经常生活的区域置业不一样,需要提防的地方更多。**,一般返乡置业都是习惯找熟人帮忙,这其实也有很大的风险,一定要选择靠谱的关系;其次,一般三四线城市房地产市场很不规范,很多人返乡置业还是拿着在一二线城市的习惯看待,以为很多规划只要有就可以落地,但其实三四线城市很多规划很可能落地不了;再次,谨防贪图便宜,很多人对比了自己工作的城市,很可能在家乡的价格显得非常便宜,但其实越是便宜的地方升值潜力反而越小。”
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随着楼市调控政策的升级和信贷政策的收紧,反应在市场上,2019年1月份包括春节期间,一二线城市楼市成交量出现明显下调。此外,业内人士表示,目前一些资金已经抽离一二线城市了,投资客暂时离场。徐家汇写字楼,上海办公楼租赁


 一二线城市成交量下调


 中原地产研究统计数据显示,1月份全国主要的30大城市新建住宅签约13.3万套,1418万平米,同比下调了27.3%,环比下调了37%。从北京1月二手房数据看,在调控政策影响和春节假期影响下,1月二手房签约仅12860套,相比2016年同样受到春节影响的2月还跌了15%。


 上海楼市的成交量更让人大跌眼镜。据上海中原地产数据显示,大年三十至正月初六,上海新建商品住宅成交949平方米,成交量仅为8套,比去年春节期间减少71.1%,创下了自2011年以来春节成交低纪录。往年春节7天,上海一般都有几十个楼盘在售,结合往年的数据,成交面积基本在3000平方米左右。徐家汇写字楼,上海办公楼租赁


 深圳1月份一手住宅累计成交1652套,环比下降23.6%;房价继续回落,成交均价54931元/平方米,环比下降0.03%。广州1月份全市网签成交6823套,环比猛跌42.32%,成交均价16970元/平方米,环比下降0.61%。徐家汇写字楼,上海办公楼租赁


 一些热点二线城市楼市在春节期间同样稍显清冷。三方机构统计数据显示,南京市住宅认购量共31套,成交量为1套,认购量与去年春节假期的52套相比,下跌近四成。杭州市区新房仅成交6套,远远落后于猴年春节的32套。无锡楼市连续6天零成交。徐家汇办公楼出租,上海写字楼租赁


 中原地产分析师认为,春节期间市场主要以休眠为主,一二线城市基本无签约,而三四线城市的返乡置业成为惯例的春节主流。但整体看,相比2016年春节的政策,2019年春节前后,市场处于政策重压下的平稳期。徐家汇办公楼出租,上海写字楼租赁


 信贷收紧投资客暂时离场


 信贷政策的收紧是楼市成交量下调的因素之一。在2016年楼市火热的时候,大部分银行的房贷利率可以打八三到八五折,现在随着政策收紧,北京部分银行的房贷利率上调到九折,未来还可能继续上调。


 业内人士认为,随着各地房地产调控升级,房贷收紧是主流趋势,2019年房贷利率或将继续上升。如果按照商贷200万元,期限30年,以等额本息还款方式来计算,房贷利率从八五折上调至九折后,还款总额将增加10万元。徐家汇写字楼,上海办公楼租赁


 “这个其实跟楼市调控收紧的趋势也有关,因为从楼市调整重要的政策来看就是信贷,信贷对市场是有比较直接的影响。”说。徐家汇办公楼出租,上海写字楼租赁


 未来这种房地产财富效应不太可能出现了,所以投资者入市的可能性很小,包括现在看到的有一些资金已经抽离一二线城市了。“目前我们判断2019年楼市,一二线总的成交量应该会比2016年有20%到25%左右的跌幅。”


 社科院城市与房地产经济研究室倪鹏飞表示,由于市场调整政策的,投资者和投机者被挡在市场之外,这对于2019年房地产的投资而言,是一个不利的一个选择。


 新城控股欧阳捷也表示,投资客暂时不会回来,至少要半年以上;上海房价如果不涨的话,限价政策很可能不会加码,而刚性需求在一年之内基本也不会回来。对于多数人不看好的三四城市楼市,欧阳捷表示,三四线城市并不是很多人认为的鸡肋,有些房企在三四线城市的销售速度和利润率水平都过了一些一二线城市。徐家汇办公楼出租,上海写字楼租赁


 总之,在2019年“房子是用来住的,不是用来炒的”的政策定位下,业内人士认为,今年房地产政策会继续收紧,一二线城市的购买力可能会往三四线城市转移,即楼市整体成交量将下滑,三线以下城市成交量上升。
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