南山特价大新时代大厦办公室
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随着十月结束,冷空气终于南下广东,炎热的华南迅速入秋。在房地产市场,传统销售旺季“银十”的秋天来得更快一些。从9月30日开始的新一轮楼市调控新政,在10月初的国庆假期进一步升级,而相关热点城市的市场表现,也伴随政策出台而迅速降温。
10月市场出现降温
10月初的“22城调控”楼市新政满月,调控实际成效明显。在多地密集发布调控政策的影响下,今年中国楼市传统旺季“金九”和“银十”呈现冰火两重天——9月份的楼市供销两旺,到10月后快速降温,仿佛“一夜入秋”。
新政出台后,众多购房者恢复理性,纷纷转为观望。整个“银十”,国内楼市成交量普遍下探。不仅调控城市成交量明显下滑,不少未调控城市成交量也出现波动。
房地产服务机构亚豪君岳会统计数据显示,10月份,北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交套数和面积分别减少41%和32%,同时这一成交量也创了近5个月的新低。
据统计,10月份,28个样本城市成交量环比下滑15%,其中出台调控新政的城市合计环比降幅高达21%。而在未出台调控的城市中,成交量环比回落的城市也接近半数,其中长沙、常州成交量环比降幅均超过两成。
相比之下,投 资比重高的城市成交波动更大。与今年月均成交量相比,苏州、厦门、无锡等市成交量均出现了大幅下探,其中厦门10月份成交量仅为今年平均成交量的四成。但也有少数城市出现“末班车”效应,新政出台后迎来购房者集中入市。如南昌、惠州十月份成交量环比涨幅均超过三成,并创下今年新高。
新政影响下,房价也出现松动。据中国住房(新房)价格指数显示,一线城市房价环比增幅均低于2%,各市房价增速均现回落。其中上海房价环比指数变动大,环比增幅跌至1.09%,较9月份下降了2.85个百分点;深圳房价环比指数低,仅较上月环比上涨0.04%。
一度火 爆的二手房市场,买家心态也明显发生变化。北京、深圳、合肥、苏州、南京等地都出现二手房房源报价下降的情况。特别是前期一些价格虚高的二手房房源,已降价到市场水平,不少房源报价降幅超过10%。
分析师指出,从实际签约看,受到新政影响的20余城市成交量实际跌幅达到40%左右。他透露,全国布局的中介公司代理行,10月业绩环比下调都在40%至50%左右。
北上广深楼市供应腰斩
在购房者回复理性,观望情绪上升同时,房地产开发企业和中介机构也明显受到新政影响。尤其是随着各地纷纷开展对各类哄抬价格等违规营销行为的整顿,楼市供应量也开始出现变化。
统计数据显示,10月份28个样本城市供应量环比跌幅高达24%,供应量的跌幅超过了成交量的下降。其中北京、广州、深圳、苏州环比跌幅均超过五成,而四个一线城市平均供应量环比跌幅达到62%,远高于二三线城市平均,这也和过往几次政策出台后的市场反应一致。
除了商品房的供应量和成交量双双下行,此前屡破纪录的土地市场也出现了明显的降温表现。尽管四季度一般为土地成交高峰期,但是10月中国土地成交规模不增反跌,创造今年以来低点。
统计数据显示,10月全月,总价10亿元人民币以上的地块中,溢价率超过100%的地块仅17宗,大大低于此前一个月接近50宗的纪录,大部分城市的土地成交相比前期均有所降温。
另有市场机构监测的300个城市数据,也反映同样的趋势。300个城市10月份经营性土地成交建筑面积,环比下降43%,成交总价805亿元人民币,环比骤降67%,土地平均溢价率56.8%,环比减少34.2个百分点。
后续市场分化或加强
伴随着新政效力显现,房地产会不会转向下行?
“从目前市场趋势来看,预计11月市场成交量还会继续下滑。”业内分析,在10月成交量的发布、以及部分城市投 资客的“退潮”之后,热点城市的需求侧必然会受到很大影响。“三四线城市也无法独善其身,历次市场调控已经证明,一二线市场的调整必然会影响到三四线,特别是热点城市周边的三四线所受影响更大。”
合富辉煌的新报告分析认为,从不同城市的市场表现来看,前期房价和地价飙升幅度过大、市场投 资性需求比重高的城市,或许市场调整的幅度会相对大,调整时间会更长一些;前期市场表现相对温和,自住、改善或长期理财投 资型需求主导的城市,市场调整的幅度相对小,调整时间也会相对短。
房价方面,丁祖昱认为,10月房价并没有发生明显变化,特别从个案来说变化更少,房价仍然高位趋稳。从目前掌握的数据来看,大多数一二线城市房价指数仍会保持缓速上升。但从整体平均价格来说,随着“限价”力度不断加大,未来还是有可能会出现结构性下滑。
“基于稳定市场的基本调控原则以及项目盈利考虑,一手房价格还会继续保持。二手房方面,10月份挂牌价已经出现松动,随着交易活跃度的下降,预计11月议价空间将一进步扩大。”丁祖昱说。
合富辉煌报告分析,各城市房价、地价走势,更多取决于城市的调控政策、供求关系、城市综合竞争力、需求结构以及前期房价地价涨幅等综合因素,分化或将加剧。
“以珠三角城市为例,广深同属一线城市,城市吸纳力强,外来人口大,供求关系偏向于供不应求,限购均比较严格,这是共性。”报告分析,但这两个城市差异也显著,深圳对二套房贷限制比广州严,前期房价地价升幅巨大,投 资投机需求占比大,外来人口流入量大,广州前期房价地价上升幅度相对较小,时间也滞后,自住改善需求构成更多,供应相对要充足一些。“因此,综合看两个城市的后市表现,预计深圳房价、地价回调会相对明显一些。”
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